임대차 계약서 작성 시 임대인에게 도움이 되는 전세 계약 특약 문구 9가지를 정리해 보았습니다. 임차인의 경우라면 주택임대차보호법에 의해 여러 권리를 법적으로 보장받을 수 있으나 임대인은 그렇지 않습니다. 임대차 계약서 작성 시 특약 사항을 잘 활용한다면 집주인 입장에서도 필요한 내용을 보장 받을 수 있습니다. 끝까지 읽으시면 주택 시설물의 손상 방지, 계약 내용의 이행, 임대료 연체 방지 등 임대인의 권리 보호를 위한 특약 문구를 확인하실 수 있습니다.
전세 계약 특약 필요성
전세나 월세 계약을 위해 임대차 계약서를 작성하면 임대인 임차인 양측이 스스로의 권리를 확실히 보장 받기 위해 동의 하에 원하는 특약 문구를 삽입할 수 있습니다. 주된 계약 내용을 보완하는 세부 사항들이 특약 사항으로 기재됩니다.
전세 계약 특약 효력
다만 특약의 내용이 법적으로 보장하는 내용에 반하거나 벗어날 경우 효력이 인정되지 않는 경우도 있습니다.
임대차 계약에서 임차인은 주택임대차보호법 상의 보호를 받습니다. 특약 문구가 주임법 내용을 벗어나 임차인에게 불리한 내용일 경우 효력을 인정받기 어렵습니다.
안전한 계약을 위한 장치
이와 같이 세입자는 법적으로 약자로 인식되며 보호받을 수 있는 여러 장치가 있지만 임대인은 그렇지 않습니다. 때문에 특약을 잘 활용하는 것이 안전한 계약에 도움이 됩니다.
물론 효력이 있는 특약이어도 경우에 따라 소송으로 이어지는 경우도 있습니다. 하지만 특약을 걸어 놓을 경우 만일의 사태에 소송에서 유리하므로 필요하다는 생각이 조금이라도 든다면 특약은 기재하는 것이 좋습니다.
9가지 전세 계약 특약 문구
임대인의 입장에서 안전한 임대차 계약을 위한 특약 사항을 정리해 보았습니다.
임대인에게 유리한 임대차 계약 특약
1. 임차인은 주택의 기본 시설을 훼손하면 원상 복구하거나 이에 상당하는 손해액을 지불한다
임대차 계약에서 관습적으로 많이 활용하는 대표적인 특약 사항 중 하나 입니다.
세입자가 집을 선의로 사용하고, 만일 파손할 경우(생활 마모 제외) 원상 복구할 것을 특약으로 기재할 수 있습니다.
2. 반려 동물을 기르지 않는다.
반려 동물의 종류와 성향에 따라 집 시설물이 훼손될 가능성이 있지요. 특히 벽지나 장판의 심한 손상이 발생할 수 있습니다.
임대차 계약은 주택임대차보호법이나 민법에 따라 규정하고 있는데요. 반려 동물에 관한 내용은 해당 법 상 규정되어 있지 않습니다.
즉, 특약 사항을 기재하지 않는다면 반려 동물을 키운다는 이유로 임대인이 임대차 계약을 해지하거나 계약 갱신을 거부할 수 없다는 것입니다.
그러므로 세입자의 반려 동물 사육을 반대한다면 특약 문구로 ‘반려 동물을 기르지 않는다’ 혹은 ‘반려 동물을 기를 경우 임대차 계약을 해지할 수 있다’는 사항을 기재해야 법적으로 보장 받을 수 있습니다.
3. 계약 만기 전 퇴거할 경우 새 임차인을 구하기 위한 중개 수수료 및 비용을 임차인이 부담한다
계약 만기 전 임차인이 정당한 이유가 없이 중도 해지를 요구할 경우 새로운 임차인을 구하기 위한 중개 보수를 현 임차인이 부담한다는 내용입니다.
임대인이든 임차인이든 주택임대차보호법 상 계약 기간 2년은 보장 받습니다. 때문에 이를 지키지 못할 경우 새로운 세입자를 구하는 중개 비용을 임차인이 부담하는 것이 관행인데요. 하지만 이 관행이 법적 의무는 아니므로 특약으로 기재해 두는 것이 좋습니다.
4. 임차인이 임대료를 연체하면 법정 이자를 가산 하여 지급한다
임대료 및 관리비 연체 시 이에 대한 지연 이자를 가산 하여 받는 것은 법적으로 명시된 내용입니다.
임대료를 연체한 경우 법적으로 정한 이율을 일할 계산한 이자를 청구할 수 있는데요. 이 때의 이율은 일반적으로 민법 상 이자율 상한인 연 5%를 적용합니다.
해당 문구의 기재는 세입자가 정해진 날짜에 연체 없이 임대료를 납부하도록 유도하는 효과가 있습니다. 즉 일부 임차인의 습관적인 임대료 연체를 미연에 방지하기 위해 활용할 수 있는 특약 사항입니다.
참고로 법적으로 임대료를 2회 이상 연체할 경우 임대인은 임차인에게 계약 해지를 요구할 수 있습니다.
5. 흡연하지 않는다
정도에 따라 다르겠지만 실내에서 흡연할 경우 벽면에 냄새가 배거나 도배지 색이 바래지는 등 주택 시설의 손상을 발생 시킬 수 있습니다. 때문에 흡연을 금지하는 특약 문구도 많이 기재합니다.
6. 임대인의 사전 동의 없이 못 박기, 페인트칠, 케이블 연결 하지 않는다
기본적으로 임대차 계약은 계약 체결 당시 현 상태의 시설물을 그대로 유지하는 조건으로 진행합니다. 때문에 주택 시설 손상을 방지하고 임차인의 선의의 사용을 유도하기 위해 기재할 수 있는 특약 문구입니다.
7. 임차인 외 거주 인원 추가 시 추가 금액을 지불한다. (추가 금액까지 기재)
특히 1인 거주 수요를 위한 소형 주택의 임대차 계약에서 해당 특약 문구를 기재하는 경우가 많습니다.
만일 인원이 많아지면 추가할 금액까지 특약에 기재하는 것이 좋겠습니다.
8. 계약 만료가 다가오는데 계약 갱신을 원하지 않을 경우 임차인은 임대인과 신규 임차인의 계약 성사를 위해 적극적으로 협조한다
임대 기간이 완료되어 새 임차인을 구할 때 기존 임차인이 집을 보여주는 것은 사실 법적 의무는 아닙니다. 이사 날짜에 맞춰 새 임차인이 구해져야 임차인 임대인 모두 문제 없이 일을 진행할 수 있는 윈윈 상황이 되므로 관행적으로 협조하는 것이지요.
만일 임차인이 집을 보여주기 거부한다면 새로운 임차인을 구하는 데 어려움을 겪을 수 있습니다. 이런 상황을 예방하기 위해 해당 특약 사항을 추가할 수 있습니다.
9. 임차인은 시설물 하자에 대해 임대인에게 즉시 알려주고 하자 보수에 적극적으로 협조한다. (신축 아파트 입주 전세인 경우)
해당 주택이 신축 아파트인 경우 기재할 수 있는 특약 문구입니다.
하자 보수는 해당 기간 내에 처리해야 하는 것인데요. 그 기간 동안 집주인이 직접 거주하는 것이 아니므로 임차인이 하자 보수 처리에 소극적이라면 임대인 입장에서 문제가 될 수 있겠지요.
그러므로 임차인의 적극적인 하자 보수 협조를 위해 특약 사항을 기재하는 것이 좋습니다.
특약 문구는 분쟁 및 소송까지 가는 만일의 사태를 대비하기 위해 기재하는 것이 좋습니다. 다만 상대방의 기분을 상하지 않는 선에서 주장하는 것이 좋습니다.
계약 당사자인 임차인과 임대인의 사이가 서로 틀어져서 좋을 것은 어느 쪽에도 없습니다. 법원까지 들락거리며 얼굴을 붉힐 일은 애초부터 없는 것이 가장 좋지요.
임대차 계약서 작성을 앞둔 분들에게 도움이 되는 포스팅이었기를 바랍니다.
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